農地転用許可・届出

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農地転用をして農地の上に建つ住宅
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農地を駐車場やアパートなど、他の使い途へと変更したり、売却しようと思ったら、お役所からの「許可・届出」が必要になります。

農地とは

農地法上の「農地」とは、「耕作の目的に供される土地」とされています。果樹園、牧草栽培地なども、「農地」されます。

地目が「農地」となっていれば、現状、耕作がされていなくとも農地となります。

また、地目が「農地」ではなくとも、現に、農地としての維持管理がなされている状態であれば、「農地」と”みなされ”、その転用には、許可等が必要とされます。

すなわち、「農地」であるかどうかは、土地登記簿上の「地目」ではなく、その土地の「現況」によって区分されることが、大切なポイントとなります。

農地の転用とは

「農地の転用」とは「農地を農地以外の土地にすること」を言い、言い換えれば、「耕作の目的に”供される”土地」(休耕地も含む。)を「耕作の目的に”供さない”土地」へと変えることを言います。

もう少し具体的に言えば、農地を住宅、工場、公園といった用地へと変更する行為のことを言います。

また、農地をそのまま一時的な資材置場として利用する場合など、”現に”農地として、利用が行えないような状態になるのであれば、これもまた、農地転用に該当します。

農地法について

農地転用に必要となる、許可・届出といった手続き制度は、農地法に定められています。

また、農地法は、単に農地を転用する場合に於ける、ルール・規制を定めているだけではなく、許可”そのもの”が、農地の権利移転に関する、「効力発生要件」となっている点に特徴があります。

つまりは、農地の「売買契約」や「登記」は、農地転用の「許可」や「届出」が完了しない限り、これらの効力が発生しないこととなります。

農地法 第3条・第4条・第5条について

農地法の第3条、第4条、第5条には、農地の「転用」を行うに当たっての、具体的な要件や手続きなどのルールが定められています。

そこでまずは、第3条、第4条、第5条と、それぞれに”違い”があるため、農地転用を行おうとする際には、一体、どの条項に該当するのか?を検討していくことが必要となります。

第3条が適用される場面

まず、農地法第3条が適用される場面というのは、農地を転用する目的”以外”で、その農地について、所有権を移転したり、賃借権等の権利を設定、移転する場合となります。

例えば、農業をするために、農地を購入したり、農地を借り受ける場合には、この農地法第3条の許可が必要となります。

ちなみに、第3条の許可は、農業委員会からの許可を受けることととなります。

第4条が適用される場面

次に、農地法第4条が適用される場面というのは、所有権の移転等を”伴わない”、自身の農地を農地”以外のもの”にする場合が当てはまります。

第5条が適用される場面

さらに、農地法第5条が適用される場面というのは、農地を農地”以外”にするために、所有権の移転や賃借権等の”設定をする”場合が当てはまります。

これら第4条、第5条のいずれも、都道府県知事からの許可を受けることとなります。

農地の区分について

農地法上、農地は、次の ①から⑤までの5 種類に「区分」されています。

これらの「区分」によって、農地転用を行う際の「許可基準」に大きく違いが生じることとなりますので、これらの区分については、農地転用を行う際は、初めに注意を払うべきポイントとなります。

大まかに言えば、区分が「第3種農地」へと近づいていくにつれて、農業生産への影響度合いが少なくなっていく為、それに伴い、転用に際してのハードルも、”緩やかなもの”へとなっていく傾向があります。

① 農用地区域内農地

② 甲種農地

③ 第 1 種農地

④ 第 2 種農地

⑤ 第 3 種農地

都市計画区域内の農地について

都市計画法上、「市街化区域」「市街化調整区域」に区分されている「都市計画区域」に於いては農地転用の許可を、「市街化区域」では、「許可」制ではなくて、「届出」制で事足りるとされており、農地転用の”ハードル”が、一気に下げられています。

一方、「市街化調整区域」に於いては、「甲種農地」と位置づけられていることが多く、その性質上、農地転用のハードルを厳しくする、という取り扱いがなされているケースが少なくありません。

なお、都市計画法第8条第1項第1号に規定する「用途地域」が定められている場合に於いては、「第3種農地」として位置づけられ、むしろ、農地転用をスムーズに行い易くなるよう、配慮されています。

農業振興地域 農用地区域 除外申請(農振除外)とは

「農用地区域」とは、市町村が「農用地」として利用すべき区域として、農業振興地域の整備に関する法律「農振法」と呼ばれる、「農地法」とは”別の法律”に基づき、「市町村農業振興地域整備計画」で設定している区域のことを指します。

この「農用地区域」内にある農地(※「青地」と呼ばれる)の転用については、その性質上、かなり厳しく規制がなされています。

それを踏まえて、「農用地区域」内にある農地の転用を行うことが、認められるためには、手続き上はまず、「農用地区域」から”除外”されることが必要とされています。

一般的に、この手続きは、『「青地」を「白地」にする。』と呼ばれたりします。

しかしながら、この除外申請については、非常にハードルが高く設定されており、入念な準備と時間が必要となります。

具体的には、「農用地区除外申請」を行い、その「除外決定」を得る必要があります。この「除外決定」を得るまでには、少なくとも6ケ月以上を要するというのが、一般的です。

さらには、年に1~2回程度しか、申請の受付がなされないケースが多く、最終的な農地転用が完了するまでには、その他にも、数多くの課題をクリアしていかなければならず、この申請を行うことは、想像以上に時間と労力を要する手続きであることに留意しておく必要があります。

違反転用に対する処分等

農地を転用したり、転用のために農地の売買を行うに当たっては、原則として、農地転用許可を受けなければなりません。 また、許可された後に、転用目的を変更する場合等にも、事業計画の変更手続きを行う必要があります。

こうした許可を受けないで、無断で農地を転用した場合や、転用許可に係る事業計画どおりに、転用していないといった場合には、農地法に違反することとなり、工事の中止や、原状回復等の命令、あるいは、3 年以下の懲役 、1 億円以下の罰金という罰則までもありますので、注意を要します。

最後に

以上、農地転用について、簡単に述べてきましたが、その申請については、対象となる農地の測量をはじめ、隣接地権者や自治会長等への説明、農業用水への影響に配慮した排水計画の作成など、申請に際して行うべきタスクは、沢山ございます。

こうした面倒な手続きを申請者ご本人が行うとなると、膨大な時間を要することとなり、本来の目的達成まで辿り着くことが、遠くなってしまう可能性も否定できません。

農地転用に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお声がけ下さい。

農地転用を行って建てた住宅

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